AREAS URBANISTICAS HOMOGENEAS DEL PGOU VALENCIA Y ALFONSO GRAU

Artículo de Jose Luis Ramos Segarra para Abogados Urbanistas de Valencia

El pasado 12/9/13 EU informó en rueda de prensa de la sentencia del TS de 17/7/2013, en la que se condena al Ayuntamiento al pago de 10.000 € de costas y se declara contrario a la legislación urbanística la pretensión del Ayuntamiento de pagar las expropiaciones por debajo de lo que establece la Ley del Suelo. Horas después EUROPA PRESS difundió las declaraciones del Sr. Grau, concejal del Ayuntamiento de Valencia, negando que fuera cierto lo dicho por EU. Para facilitar la comprensión de las declaraciones del Sr. Grau expondremos los antecedentes que dan lugar a esa sentencia.

ANTECEDENTES DE LA SENTENCIA DEL TS DE 17/7/13

El PGOU de Valencia hizo reserva de los suelos necesarios para la implantación de las futuras dotaciones urbanas, estableciendo su obtención mediante la expropiación. A esos terrenos no les asignó edificabilidad. Si en el plazo de 5 años no se expropian, esas reservas de suelo, el propietario puede solicitar la expropiación. En esas expropiaciones el Ayuntamiento pagaba un metro de techo por un metro de superficie, pero algunos propietarios acudían al Supremo solicitando que se les abonara la edificabilidad media del entorno, tal como decía la Ley del Suelo, obteniendo sentencias favorables. En vez de pagarles una altura les pagaban 3 o 5. Esas sentencias decían que la edificabilidad media en suelo urbano se saca dividiendo la edificabilidad correspondiente a una unidad de ejecución por la superficie de las parcelas con edificación privada. Es decir, excluyendo el suelo dotacional sin edificar, como viales, zonas verdes, etc.

Concretamente, sobre esa clase de suelo, la Ley del Suelo de 1998 decía: el aprovechamiento a tener en cuenta a los solos efectos de su valoración, será el resultante de la media ponderada de los aprovechamientos, referidos al uso predominante, del polígono fiscal en que, a efectos catastrales esté incluido el mismo”.

Posteriormente, la Ley de Suelo del 2008, deroga la anterior, y para la misma clase de suelo establece:“Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.”

En 2008 el Ayuntamiento, hace una modificación de Plan General y crea 42 Áreas UrbanísticasHomogéneas (AUH). En cada una de esas áreas se estableció la edificabilidad media de cada una de ellas al efecto de indemnizar las expropiaciones. El problema es que, el Ayuntamiento, para sacar la edificabilidad media existente en suelo urbano, divide la edificabilidad media de área por la suma de las superficies de parcelas privadas edificables y el suelo dotacional. Así baja la edificabilidad y por consiguiente su valor. Ejemplo de ello es que el PGOU de Valencia que tiene una edificabilidad total de 66.043.678 m2t, esa cantidad la divide por la superficie total de 28.249.003 m2s, del suelo urbano, sin excluir las dotaciones, ello resulta una edificabilidad media de la ciudad de 2,0981 m2t. Sin embargo si los 66.043.678 m2t, se dividen por los 12.213.955 m2s de superficie de parcelas privadas, como dice el Tribunal Supremo, entonces la edificabilidad media es de 5,40. Es decir, a nivel de ciudad hace desaparecer más de la mitad de la edificabilidad, por consiguiente abarata la expropiaciones a la mitad de su valor legal.

En octubre de 2011, el Gobierno de España aprueba el nuevo Reglamento de expropiación forzosa. El Reglamento en su función de desarrollar la aplicación de la Ley, en su art. 21 explica las operaciones aritméticas para sacar la edificabilidad media del suelo urbano. Entre otras operaciones, explica que de la superficie en la que se divide la edificabilidad existente, debe excluirse el suelo dotacional sin edificación. Es decir, que a ese suelo le corresponde la misma edificabilidad media que tienen las propiedades de su entorno. El Ayuntamiento vio que eso daría lugar a que no se aplicara la edificabilidad media fijada en las AUH creadas por la modificación del PGOU, por lo que recurrió el Reglamento. Se desestima el recurso y se le condena a 10.000 € de costas. La sentencia se deja claro que esa modificación es ilegal, que en suelo urbano la edificabilidad media se saca excluyendo el suelo dotacional sin edificación. Entre otras cosas dice:

analizando ya la segunda parte de la fórmula (divisor/denominador) esa media de edificabilidades homogeneizadas ha de ser dividida por la superficie del Ámbito Espacial Homogéneo (SA) descontándose la superficie de suelos dotacionales ya existentes y afectados a sudestino (SD) y cuyo uso se pretenda mantener. Si no se hiciese así, tal y como postula elAyuntamiento de Valencia, el resultado no sería otro que el atribuir edificabilidad a los suelos dedominio público ya existentes, actuación claramente contraria a derecho. En definitiva, en eldivisor/denominador debe constar únicamente la superficie del Ámbito Espacial Homogéneo que es susceptible de aprovechamiento lucrativo.

DECLARACIONES DE ALFONSO GRAU

Entre otras cosas dijo:

1. .

Eso es exactamente lo que dijo EU. Se dijo que la sentencia no tiene efectos retroactivos. Al parecer el Sr. Grau olvida que los planes de expropiación, para el ámbito del Pepri de Cabanyal-Canyamelar, ni están aprobados ni ejecutados. Así que cuando el Sr. Grau afirma “afectará a los planes urbanísticos en el futuro”, nos está anunciando que si en el futuro el Ayuntamiento aprueba esos proyectos de expropiación se tendrá que aplicar a los mismos la doctrina anunciada en la sentencia. Quizás el Sr. Grau no sepa que un instrumentos de planeamiento, como el PEPRI, para su ejecución necesitan que la administración disponga de los terrenos incluidos en la actuación, y si los terrenos no son de su propiedad, necesita aprobar un proyecto de expropiación, al que debe aplicarle la jurisprudencia vigente al momento de su aprobación. Así las cosas, si uno sólo de los propietarios se niega a vender, tendrán que aprobar un proyecto de expropiación, que al ser posterior a la sentencia se aplica la doctrina de la misma.

  1. 2. .

Acierta el Sr. Grau cuando dice: “que la regla para el cálculo de la edificabilidad media de las Áreas Urbanísticamente Homogéneas”, (…) sólo es aplicable a los ‘terrenos dotacionales que no tienen asignada edificabilidad”. Pero olvida decir que la sentencia declara que cualquier regla para el cálculo de la edificabilidad en suelo urbano, de la cual no resulte una asignación de la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido, aunque se trate de terrenos incluidos en unidades de ejecución con edificabilidad asignada, será contraria a derecho por ser contraria al principio de igualdad del derecho de la propiedad inmobiliaria. Dicho de otra manera, en suelo urbano, las expropiaciones no pueden abonar menor edificabilidad de la que tienen las parcelas de su entorno. Da igual que la edificabilidad se haya calculado para una parcela incluida en una unidad de ejecución, delimitada y con edificación asignada, o que se trate de parcelas sin edificación asignada incluidas en un Área Urbanística Homogéneas, siempre que resulte una edificabilidad menor a la media de su entorno, será ilegal por infracción del principio de igualdad del derecho de la propiedad inmobiliaria.

  1. 3. Grau ha manifestado que “éste no es el caso del PEPRI del Cabanyal”, donde todo el suelo a expropiar está incluido en diversas unidades de ejecución que “tienen calculado su propio aprovechamiento, y del mismo modo ocurre con todos los planes urbanísticos aprobados”.

Al Sr. Grau, hay que recordarle que en el caso de las unidades de ejecución del Pepri del Cabanyal-Canyamelar, con edificabilidad asignada, se incurre en infracción manifiesta del principio de igualdad del derecho de la propiedad inmobiliaria, por haberles asignado menor edificabilidad que las propiedades de su entorno. Veamos los datos de los que se deduce. El Pepri constituye una única área de reparto en el que incluye todas las unidades de actuación asignado una edificabilidad media de 1,31 de m2 de techo por m2 de superficie.

El Pepri está incluido en el Área Urbanística Homogénea Nº 20, denominada Poblats Maritims. Esa área tiene una edificabilidad total de 3.657.677 m2t que dividida por los 906.519 m2 de superficie de parcelas edificadas resulta una edificabilidad media de 4,03. Es decir, realizando la operación que dice el Tribunal Supremo, dividir edificabilidad del planeamiento por superficie de parcelas con aprovechamiento lucrativo, resulta una edificabilidad 3,03 superior a la asignada por el Ayuntamiento a las propiedades que pretenden expropiar en el Cabanyal. Por consiguiente, para evitar el agravio comparativo y la confiscación pretendida por el Ayuntamiento resulta de aplicación la doctrina de la STS de 17/7/13.

¿Cómo consigue el Ayuntamiento reducir un 66% la edificabilidad del Pepri de Cabanyal respecto a su entorno? La legislación urbanística establece que en las expropiaciones en suelo urbano, para la ejecución de actuaciones de reforma o renovación, se debe abonar la edificabilidad asignada al ámbito de expropiación por el anterior plan al Plan Especial que causa la expropiación. La razón es simple. El nuevo planeamiento contempla nuevo usos y aprovechamientos, que pueden incrementar o disminuir el valor del suelo afectado por la expropiación. Sería injusto que se indemnice mayor edificabilidad de la que los propietarios tienen patrimonializada en el anterior planeamiento, como igual de injusto sería indemnizar menor edificabilidad de la que se tenía patrimonializada. Eso es precisamente lo que aprobó el Ayuntamiento de Valencia. Pretenden abonar menor edificabilidad que la media de la zona que ya tenían patrimonializado los propietarios con el planeamiento anterior que sustituye el Pepri. Dicho de otro modo, en vez de pagar la edificabilidad que se pierde, se paga la del futuro planeamiento sobre el cual los expropiados no han adquirido ningún derecho.

Las operaciones del Ayuntamiento son las siguientes:

  • La superficie total de la actuación del Pepri es de 297.020 m2s.
  • El 89,38% de la superficie de la actuación se destina a suelo dotacional, por lo que sólo resta 10,63% destinada a la construcción de inmuebles.

La desproporción entre suelo dotacional, sin edificación, y suelo privado con edificación da lugar una menor edificabilidad en el ámbito de actuación entre la edificabilidad establecida por el PGOU y la que establece el Pepri. Esa desproporción rompe la proporcionalidad que debe existir entre cesiones y edificabilidad.

Por otra parte,

  • El Pepri tiene una edificabilidad potencial de conjunto de 150.851 m2t.
  • Las parcelas netas futuras edificables suman 114.962 m2s.
  • La división de los 150.851 m2t. de edificabilidad por los 114.962 m2s edificables ofrecen un coeficiente de edificabilidad de 1,31.

Ello supone una clara ilegalidad al ignorar:

  • Que la edificabilidad media del área homogénea a la que pertenece el Cabanyal-Canyamelar es de 4,03 m2t.
  • Que se debe indemnizar la edificabilidad patrimonializada por los propietarios en el plan anterior al especial que causa la expropiación, que es de 4,03 m2t.

Podemos concluir que la doctrina de la sentencia del TS de 17/7/13 impide aplicar laILEGALIDAD-TRAMPA que comete el Ayuntamiento para abaratar las expropiaciones del Cabanyal-Canyamelar

  1. 4. El vicealcalde ha asegurado que la sentencia “no es ningún varapalo judicial ni urbanístico” para el ayuntamiento, porque la Ley del Suelo afecta por igual a todos los municipios de España. “El Ayuntamiento ha actuado siempre buscando el interés general”, ha añadido.

El varapalo radica precisamente:

  • Por tratarse de una Ley del Suelo de aplicación a toda España.
  • Porque la Ley trata de garantizar la igualdad de los españoles en el derecho de la propiedad inmobiliaria.
  • Haber sido el Ayuntamiento de Valencia el único que ha recurrido ese aspecto.

Ello manifiesta la intención de estar por encima de la Ley que se aplica a otros, y permite adivinar el respeto que se tiene al Estado de Derecho. Decir que “El Ayuntamiento ha actuado siempre buscando el interés general”, es no entender que en un Estado de Derecho el respeto a la legalidad es de interés general. Y en este caso, donde el Ayuntamiento ya tenía varias sentencia, anteriores a la creación de la AUH y la presentación del recurso contra el Reglamento, en las que se le decía que toda fórmula del cálculo de la edificabilidad que asigne una edificabilidad menor que la del entorno es ilegal, por infracción de principio de igualdad. Esa forma de actuar, delata el respeto que tienen a la legalidad referida al derecho de la propiedad inmobiliaria.

  1. 5. Para Alfonso Grau las “trampas” las hace el concejal de EU Sanchis, “al tratar de inducir a los ciudadanos del Cabanyal al error con supuestos beneficios que ellos saben perfectamente que no son de aplicación, una maniobra más de EU para engañar a la gente, a las que ya nos tienen habituados”.


Como se podrá comprobar, la interpretación que hizo “el concejal de EU Sanchis”, tiene respaldo legal. Así mientras el Sr. Grau no respalde sus afirmaciones en interpretaciones realizadas por el Tribunal Supremo, seguiremos pensando que el Ayuntamiento hace “trampas” en el cálculo de la edificabilidad correspondiente al Pepri de Cabanyal.

NOTA FINAL. Este informe se ha realizado desde la perspectiva en la que dice trabajar el equipo de gobierno municipal. Según ellos el PEPRI está suspendido pero llegará a recuperar la vigencia. Quien emite este informe estima que el Decreto del Ministerio de Cultura, declarando el Pepri de Cabanyal un acto de expolio del patrimonio histórico, implica la nulidad del Pepri, y lo deja sin efectos jurídicos. Habrá que aprobar un nuevo Pepri, por lo que a ese nuevo plan le será de aplicación la sentencia del TS de 17/7/13 que el Sr Grau dice que es aplicable para los planes futuros.

Valencia 17/9/2013